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“越秀地產(chǎn)目前保持企業(yè)既定的目標(biāo)，既要量、又要價(jià)”，對這兩天全國關(guān)注的珠海樓市降價(jià)行為，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在8月25日下午的業(yè)績會(huì)上表態(tài)。

當(dāng)前樓市正處于政策持續(xù)寬松與市場成交觸底的階段，作為地方國資房企的代表之一，越秀地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)以及公司對市場走向的看法，對當(dāng)前的行業(yè)也有一定參考意義。

【資料圖】

最近一個(gè)月以來，樓市利好政策不斷。最新消息是，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

對此，越秀集團(tuán)董事長林昭遠(yuǎn)的看法是，政策會(huì)加持，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策工具箱會(huì)相繼推進(jìn)。行業(yè)在筑底，市場存在分化現(xiàn)象。

對于越秀地產(chǎn)而言，既要量、又要價(jià)。據(jù)林昭遠(yuǎn)介紹，越秀地產(chǎn)今年總推銷貨值是2400億元，未來也將加大對市場的研判和營銷的力度，下半年會(huì)根據(jù)一城一策，加快去化。

對于越秀今年的經(jīng)營目標(biāo)，越秀地產(chǎn)管理層稱今年總推銷貨值是2400億元，這還不包括今年新增土地轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)，上半年已經(jīng)完成了今年1320億銷售目標(biāo)的63%，因此全年有望超額完成目標(biāo)。

根據(jù)越秀地產(chǎn)業(yè)績報(bào)告，2023年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額億元，同比上升%。克而瑞排行榜顯示，上半年，越秀地產(chǎn)全口徑銷售額825億、權(quán)益銷售額495億，分別位于排行榜第13名和第14名。

作為廣州國企，越秀地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)主要在大本營。其中，大灣區(qū)市場合同銷售金額為億元，同比上升%；廣州單一城市的合同銷售金額達(dá)億元，同比上升%，越秀在廣州市場也是穩(wěn)居第一。

今年上半年，越秀地產(chǎn)在華東地區(qū)的表現(xiàn)也有提升，合同銷售金額億元，同比上升%。

除了銷售額保持七成的增長速度外，越秀地產(chǎn)今年上半年的其他核心財(cái)務(wù)指標(biāo)也有增長。

上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為321億元，同比上升%。毛利率約為%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約億元，同比上升%；核心凈利潤約為億元，同比上升%。

在財(cái)務(wù)杠桿的“三道紅線”方面，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為%、%和倍，為綠檔房企。

融資方面，越秀地產(chǎn)上半年發(fā)行境內(nèi)人民幣公司債券合共54億元，加權(quán)平均年利率%；發(fā)行人民幣自貿(mào)區(qū)債34億元，加權(quán)平均年利率為%；完成供股融資，募資凈額約為83億港元，供股獲倍超額認(rèn)購?？傮w上，越秀地產(chǎn)平均借貸成本同比下降13個(gè)基點(diǎn)至%。

就債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，上半年，越秀地產(chǎn)人民幣借貸占比79%，外幣借貸占比21%。目前，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比12%，平均債利率下降到10%以下。

土地儲(chǔ)備方面，越秀地產(chǎn)在上半年在8個(gè)核心城市合共新增11幅土地，總建筑面積約217萬平方米，全部位于一線和重點(diǎn)二線城市，其中北京新增3幅土地，新增土儲(chǔ)43萬平方米，其余分布于廣州、上海、杭州、成都、武漢、青島和西安。

新增土儲(chǔ)中，越秀地產(chǎn)通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等方式增儲(chǔ)占比63%，公開市場拿地的約37%。

截至6月30日，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備2813萬平方米，其中大灣區(qū)占比46%，廣州占比40%；華東地區(qū)占比19% ；TOD項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備約398萬平方米。

對于接下來的投資策略，越秀地產(chǎn)管理層指出，越秀地產(chǎn)會(huì)積極參與目前特大城市城中村改造項(xiàng)目，未來會(huì)重點(diǎn)關(guān)注廣州海珠、天河等區(qū)域。

越秀地產(chǎn)總經(jīng)理林峰在業(yè)績會(huì)上表示，城市更新公司是積極參與，也一直在推進(jìn)，但對舊村、舊廠把握的原則，首先是控制風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槌鞘懈碌闹芷诒容^長，要對風(fēng)險(xiǎn)有整體評判，包括拆遷的難度和未來的發(fā)展?jié)摿Φ取?/p>

林峰還表示，城市更新體量大，容易穿越周期，可以控制節(jié)奏，對房地產(chǎn)平穩(wěn)的發(fā)展比較有利。但是，舊城改造的選擇比公開市場拿地要求更高，凈利率及毛利率也會(huì)相應(yīng)更高，未來也將留出安全墊以防止出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

所以越秀地產(chǎn)拓展舊改項(xiàng)目的首要原則是“控制風(fēng)險(xiǎn)”。

針對近期遠(yuǎn)洋等房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，林昭遠(yuǎn)表示，“市場的波動(dòng)給我們各大企業(yè)帶來的影響，我認(rèn)為是市場經(jīng)濟(jì)正常的現(xiàn)象。”

他解釋稱，2021年之前房地產(chǎn)是單邊增長，2021年第四季度開始行業(yè)極速跳水，這樣的下降給行業(yè)帶來影響是正常的。不管國企還是民企，如果沒有做好企業(yè)管理，出現(xiàn)流動(dòng)性和信用問題都是正常的。

“國企出問題過去也有，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)蔓延還是要回到企業(yè)的經(jīng)營理念，如何用好杠桿，如何管理好流動(dòng)性。企業(yè)出現(xiàn)問題，不能怪市場，只能怪自己”。

（文章來源：界面新聞）