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上海二手掛牌量的走高已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)

但我沒想到的是，居然連1億這個(gè)總價(jià)段的房子，也越來越多的掛出來了

(資料圖片)

我們剛開始獲取的大部分信息，來自短視頻平臺(tái)，比如這個(gè)關(guān)于綠城黃浦灣，目前掛了十幾套

而無獨(dú)有偶，最近的明星新聞里，不乏這種拋售的，比如有中介稱“吳亦凡價(jià)值1.28億的房子”，綠城黃浦灣掛牌正在出售

除此之外，關(guān)于翠湖天地、華僑城蘇河灣、古北壹號(hào)...1億以上的天價(jià)豪宅紛紛掛牌

我好奇的不僅僅是到底是否有大量的過億豪宅正在被擺上貨架，還有這些稀缺至極的房源現(xiàn)在真正掛牌的原因

01

關(guān)于上海1億以上豪宅的真實(shí)掛牌量到底有多少

翠湖天地、湯臣一品、華府天地、古北壹號(hào)...這種位于上海頂流板塊，如黃浦濱江、陸家嘴、新天地等

一般都是上海最頂級(jí)的房子，面積在400平以上，單價(jià)高達(dá)20萬+，理論上總價(jià)才有可能有一個(gè)億

我先在鏈家平臺(tái)上按總價(jià)由高到低順序篩選，目前能看到的，總價(jià)1億+在掛牌的只有十幾套

但是鏈家上高價(jià)豪宅一般不在外網(wǎng)展示，因?yàn)楹勒膾炫埔蟊容^嚴(yán)格，也考慮到業(yè)主隱私，所以很少能看到

后來我聯(lián)系了一位專門做上海豪宅的老中介，入行已經(jīng)有9年多，只做3000萬以上豪宅

從他那邊我打聽了一下各個(gè)豪宅的掛牌情況，根據(jù)11個(gè)小區(qū)樣本統(tǒng)計(jì)

從總掛牌量來看，今年至今上海1億豪宅掛牌有59套

（統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2023年6月8日，數(shù)據(jù)來源：鏈家豪宅中介）

1億掛牌翠湖天地有10套，華府天地8套、云錦東方錦園7套...財(cái)富海景花園2套

一般對(duì)于豪宅有幾套在掛牌中介也不會(huì)亂說，而且這些掛牌房源在鏈家內(nèi)網(wǎng)上都是真實(shí)存在的

通過中介提供的1億以上真實(shí)掛牌房源，我整理了這份部分詳細(xì)清單

從這份數(shù)據(jù)中能看到，有不少都是今年剛掛牌出來的，面積最大的超600平，總價(jià)最高的掛牌2.6個(gè)億

以翠湖天地為例

作為目前1億以上掛牌最多小區(qū)之一，總價(jià)在1.09個(gè)億、1.72個(gè)億、1.3個(gè)億、1.8個(gè)億...單價(jià)基本在30-40萬/平

在這些房源中，四期雋薈掛出來賣的比較多，有2套前排390平稀缺大平層掛牌

還有三期嘉苑，面對(duì)新天地太平湖的高層大平層也掛牌1個(gè)億以上

我還特別問了一下翠湖天地旁邊的華府天地，一共有9套掛出來，起步就8800萬，其中1億以上有8套

今年2月份華府天地就掛出來一套400多平大平層，掛牌價(jià)1.3億，單價(jià)在29萬/平

在新天地板塊，包括翠湖天地、華府天地在內(nèi)，上億掛牌的一共就有27套

不僅是新天地板塊，浦東陸家嘴今年也掛出來不少1億豪宅

據(jù)中介透露陸家嘴上億房源共掛牌18套，其中今年掛牌就有9套

以湯臣一品為例，目前掛牌3套

一直保持神秘的湯臣一品，以往都是0掛牌，最近一次成交記錄顯示早在2015年

2023年4月，湯臣一品前排一線江景房掛了一套597平，一出價(jià)就是2.6個(gè)億

去年湯臣一品前排是沒有一套在賣的，現(xiàn)在唯一一套出售都是要搶的

據(jù)中介透露，房東之所以掛牌出售，是為了資金整合

在市面上接近600平的房源屈指可數(shù)，還是一線江景前排房源，確實(shí)很少有，算一下這一套單價(jià)約44萬/平

包括以前很少有掛牌的，如中糧海景壹號(hào)、古北壹號(hào)都有三四套在掛牌

據(jù)中介說，相比前幾年今年像這種上億豪宅掛牌，確實(shí)要明顯多一些

02

雖然被擺上貨架的很多，真實(shí)成交卻基本都是0

我跟兔博士拉了一份數(shù)據(jù)，2021年至今上1億/套以上的二手頂豪共成交44套

1億以上二手豪宅平均每年只有十幾套

（統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2023/6/8，數(shù)據(jù)來源：兔博士）

大部分都是別墅或者老洋房，其他的基本都是古北壹號(hào)、翠湖天地、湯臣一品、中糧海景壹號(hào)，面積在400平+的超大戶型

我們聚焦到某個(gè)豪宅小區(qū)，對(duì)比看看它們的掛牌量和成交量

據(jù)專門做豪宅的中介所說，今年豪宅比較難做，特別是1億以上很少有成交

截至目前華府天地掛牌8套，0成交

翠湖天地掛牌10套，也還沒有1億以上的成交

再看看古北壹號(hào)，1億以上總價(jià)2022年一年成交4套，今年4月、6月分別只成交了2套

有一些房東也在下調(diào)掛牌價(jià)，比如今年湯臣一品，報(bào)價(jià)2.6個(gè)億，房東愿意降3000萬

還有華府天地一套1.3億的房子，2月份掛牌1.5億，前后一共下調(diào)了2000萬

你會(huì)發(fā)現(xiàn)總價(jià)上億的房子，客戶都極其稀缺

這種頂豪的客戶其實(shí)很難找，很多時(shí)候看房都需要驗(yàn)資高達(dá)1-2個(gè)億，符合條件的人也不多

加上豪宅的成交周期比普通小區(qū)更長(zhǎng)，基本上現(xiàn)在翠湖天地的成交周期已經(jīng)拉到快一年的時(shí)間了

無論是客戶還是房源，時(shí)間一長(zhǎng)不確定因素就很多，交易相對(duì)就困難一些

03

還有一個(gè)更小的市場(chǎng)值得關(guān)注，二手法拍房

當(dāng)我打開全球最大的線上拍賣市場(chǎng)阿里拍賣平臺(tái)，一搜上海被拍賣的1億豪宅，大量的法拍房瞬間撲面而來

我把今年上海1億以上法拍房整理了一下

數(shù)據(jù)來源：阿里拍賣

我比較關(guān)注的是綠城黃浦灣，近幾年被拍賣的房子有4套

不過，上達(dá)1億的法拍房只有一套406平，起拍價(jià)1.2174億

拍了一天，有一兩萬人圍觀，并沒有一個(gè)人報(bào)名，也沒有出價(jià)，最后流拍

從法拍信息上能看到，標(biāo)的所有人是孫xx，據(jù)中介說房主是兩個(gè)90后，涉及借款糾紛被拍賣

同樣被拍賣的還有，中糧前灘海景壹號(hào)，有2套上億房子被拍賣，一套1.15億，一套1.28億

法拍價(jià)最高的一套達(dá)9個(gè)億

位于華漕北翟路3398號(hào)，查了一下被執(zhí)行人為上海東方國貿(mào)投資管理有限公司，目前房子已經(jīng)被查封等待拍賣

其中被拍賣的原因跟公司破產(chǎn)有關(guān)

上海東方國貿(mào)有限公司已于2021年12月16日被上海市第三中級(jí)人民法院裁定破產(chǎn)清算

來源：網(wǎng)絡(luò)

法拍房有一種情況是因?yàn)闊o力償還貸款導(dǎo)致斷供，被強(qiáng)制執(zhí)行收回房產(chǎn)拍賣抵押

也可能跟業(yè)主自身債務(wù)糾紛有關(guān)，所以突然冒出來這些被拍賣的上億房產(chǎn)

還有就是一些業(yè)主急需用錢，將房屋抵押給第三方，沒想到不能按時(shí)還錢

根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，第三方不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院申請(qǐng)拍賣房產(chǎn)來還款

不乏有的人資產(chǎn)來源于不正當(dāng)渠道，就像前段時(shí)間曲某婷名下位于哈爾濱的兩套房被拍賣，也是跟其母親受賄有關(guān)

04

我更好奇的一點(diǎn)，過億豪宅的拋售潮，背后的原因

關(guān)于這一點(diǎn)，我也咨詢了資深豪宅中介，他們手上經(jīng)手的客戶，基本都是5000萬級(jí)別的圈層

所以，從整個(gè)市場(chǎng)來看，對(duì)于上億總價(jià)的豪宅市場(chǎng)，已經(jīng)不能用一般的行業(yè)視角去看待了

房東基本都是百度百科能夠查詢得到的人物，或者當(dāng)紅明星等等

之前市場(chǎng)好的時(shí)候很多稀缺的房子不愿意掛牌，上億資產(chǎn)的客戶都比較惜售

現(xiàn)在被掛出來，原因也是因人而異，說實(shí)話和普通市場(chǎng)相比，不能籠統(tǒng)概括

我簡(jiǎn)單了解下來，大致以這三類為主

以華府天地掛牌1億房子為例，原本房東一家三代住在一起，因?yàn)檫x擇出國才賣掉的

這種客戶原本買來自住，但今年準(zhǔn)備移民或者出國陪孩子讀書

然后翠湖天地有不少掛出來的房子，都是當(dāng)時(shí)以公司名義購買的

其中2017年的翠湖天地四期，也是翠湖系列的口碑之作，開盤價(jià)格16萬/平左右，五年二手漲到了30多萬/平，價(jià)格幾乎翻了一倍

有一套掛牌1.72億就是以公司名義購買的，而且同一個(gè)小區(qū)有2套房子，對(duì)于這樣的房東來說，買房其實(shí)就是處理手上多套的資產(chǎn)，以達(dá)到資金整合目的

翠湖天地的開發(fā)商瑞安來自新加坡，第一批業(yè)主有一些國外客戶，他們不只在上海持有資產(chǎn)，在其他國家也有房產(chǎn)

當(dāng)然房產(chǎn)也只能作為他們資產(chǎn)中的一部分，他們投資的方式很多，包括股票、基金等等

現(xiàn)在正在法拍的豪宅業(yè)主，并不是主動(dòng)賣房，而是被迫無法再持有房產(chǎn)

在人生最輝煌的時(shí)候買下了房子作為資產(chǎn)持有，現(xiàn)在遇到債務(wù)問題時(shí)才會(huì)被法院強(qiáng)制執(zhí)行

綜合以上原因，不管是二手市場(chǎng)，還是法拍房市場(chǎng)，現(xiàn)在上海不少上億房源愈來愈多掛出來

而在這輪行情下，這種過億豪宅的高掛牌現(xiàn)象，可能還會(huì)持續(xù)一陣子